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产业园国际化时代来临:合纵连横,并购重组求新变

编辑说:回眸中国经济面临的历次发展契机,产业园区一直扮演着重要的角色。从深圳蛇口、浦东开发、长三角经济圈到西部大开发、一带一路、雄安新区、粤港澳大湾区,随着国家政策的号召,资本力量的推动,城市更新的引导,产业升级的呼唤,传统房企、地产基金、实体企业等纷纷入局。当行业中老牌的践行者还在十字路口思索转型时,却已发现产业园区这片蓝海已是“轻舟已过万重山”。笔者对2017年产业园区发展的特点与2018年的发展趋势做一下分析,相信可以给行业内的同仁们带来一丝启发。

来源:米内网原创   2018-02-23 10:51产业园国际化沈洪波

回眸中国经济面临的历次发展契机,产业园区一直扮演着重要的角色。从深圳蛇口、浦东开发、长三角经济圈到西部大开发、一带一路、雄安新区、粤港澳大湾区,随着国家政策的号召,资本力量的推动,城市更新的引导,产业升级的呼唤,传统房企、地产基金、实体企业等纷纷入局。当行业中老牌的践行者还在十字路口思索转型时,却已发现产业园区这片蓝海已是“轻舟已过万重山”。笔者对2017年产业园区发展的特点与2018年的发展趋势做一下分析,相信可以给行业内的同仁们带来一丝启发。

2017年发展特点

市场主体多元化,各路诸侯纷至沓来

2017年,涉足产业园区的企业越来越多元化,随着传统房地产市场利润空间收缩,进军产业地产已被众多房企巨头视为重要的转型方向之一。除了华夏幸福、天安数码城这样的先行者,万科、绿地、保利、碧桂园、恒大等千亿房企也纷纷布局产业园区,丰富产品类型,寻找新的增长点。

资本的嗅觉一向敏锐,产业园区自然少不了基金的身影。一方面基金有大量的产业投资,这些产业本身需要物理形态的园区来承载,这属于需求拉动;另一方面是随着大资管时代到来,基金开始向多元化的资产管理者转型,需要增加更多现金流稳定的产业地产资产,这属于内生拉动。当前,华平基金、鼎辉基金、亦庄国投、星泓资本、星泓资本等众多基金已大举进军产业园区。

从产业链的角度看,实体企业位于产业园区的上游,是产业园区的需求方。实体企业自带主导产业,上下游产业资源集聚能力一流,更容易获得地方政府青睐。目前,三一集团、华大基因、富士康、华为、海尔、玉柴集团、正大机电集团等已开始涉足产业园区。

合纵连横,并购重组求新变

合纵连横、并购重组,成为企业布局产业地产的主要方式。产业并购重组涌起的背后有无数个理由,或是为了开辟新疆土、或是走私有化路线,亦或者是仅仅为了巩固市场、保持地位。2017年,是近几年来产业园区大规模收并购重组集中的时间段之一,如万科168亿参与收购普洛斯、碧桂园9.26亿元入股中集产城、泰禾17.49亿元入股北科建、启迪协信收购恒生科技园资产包、中投集团138亿美元收购欧洲物流地产公司Logicor等等。无论是企业间的收并购,还是强强联合重组,各路重量级的央企、国企、民企适时调整自身的定位,通过资源整合、互补、联动发展,实现互利共赢,带动产业园区的根本性创新和变革。

运营模式升级,轻重资产平衡发展

当前,很多产业园区在重资产的漩涡中积重难返,传统重资产开发模式终将后继乏力,大家都知道加强轻资产业务势在必行,但一些纯粹靠模式输出的轻资产模式园区往往很难将主动权把握在自己手中,所以轻重资产的平衡发展显得尤为重要。产业园区的核心是产业运营与服务,无论是政府,还是企业客户,需要的不仅是重资产的物理载体,也需要产业生态平台和创业生态圈,这些体现在园区产业定位、规划设计、代建管理、招商运营的全产业链服务过程中,如张江高科,亿达中国、启迪协信、天安数码、万科、远洋、海尔等各行业的标杆企业,纷纷将运营模式从重地产转向轻重并举,成为引领产业园区转型升级的重要模式。

2018年发展趋势

资本化、金融化趋势加快

作为一个资金渴求度很高的行业,产业园区的资本化、金融化趋势正在不断加快,在产业园区的一级开发、二级开发、运营的整个产业链条当中,金融的力量不可或缺,尤其是现在调控政策的环境下,没有金融的助力,产业园区的开发将难以为继,产业园区资本化、金融化成为寻求下一个利润增长点的重要途径。虽然由于先例与标准的严重不足,目前中国产业地产对于资本市场而言还不是一种可以量化、标准化、大规模复制的投资产品,但国内产业园区已经有所尝试和突破,如苏宁云商发行国内第一单权益型物流地产ABS产品,张江高科获批5亿元的非公开定向自贸试验区债务融资工具。相信在2018年,产业园区在大资管时代将会进一步尝试构建自己独特的估值模型和标准体系,在输血通道的构建上尝试全新的融资模式。

产业园区国际化时代来临

当前,“一带一路”倡议在实施落地过程中,海外园区或将成为中国进一步走向世界中心的纽带和平台。2017年5月15日,在“一带一路”国际合作高峰论坛圆桌峰会上,指出了在实体经济合作方面,要大力推进经济走廊建设,办好经贸、产业合作园区,进一步促进投资、聚合产业、带动就业,走创新发展之路,而国内产业地产已随即展开海外布局,中华夏幸福在印尼、印度、越南在建产业新城,碧桂园在马来西亚打造产业新城,绿地集团在美国打造生物科技园、张江高科在海外设立引才工作站等。

2018年,中国产业园区“走出去”的风潮将依旧愈演愈烈,在国际化的进程中会采用双向思路,一方面把国内园区一些成功的建设、运营模式等推出去,把它运用到发展中国家去,起到积极的示范和带动效应。另一方面,国内产业园区也将重视跨国研发平台、创新中心、国际科技孵化器的引进,集聚国际人才、资源和技术开展本地化服务,进一步提升园区的转型升级动力。

“三商”融合发展的深化

在新的环境下,产业园区的优势就是能够在主导产业领域内做精做深、形成特色优势,从产业园区的全生命周期来看,产业园园区的发展趋势在于开发阶段做专业的产业地产商,园区的开发建设讲究载体建设及功能布局要贴切产业发展的需求;招商阶段做专业的创新服务商,园区按照产业发展的内生逻辑来实施创新服务;运营阶段做专业化的产业投资商,产业投资是在产业地产和创新服务形成有效联动后的必然产物,真正可以实现从产业成长过程中赚钱,“三商”的融合发展目标在于完成“产业、地产、金融”完整的闭环模式。

2018年,园区之难,难于上青天,做产业园区有着常人无法想象的艰难和无奈,在这个行业,没有“小确幸”,只有苦行僧式的磨炼。但是既然选择了做产业园区,就只能风雨兼程,抱着“不破楼兰终不还”的决心,在探寻中不断向前,不断收获,终有一天,遨游青天中,其乐不可言。


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